房地產信托論壇：房地產信托的應用實踐和創(chuàng)新
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-11-07
【主持人】：下面我們進入下一個環(huán)節(jié)，有請中國銀監(jiān)會法規(guī)司副主任李伏安、中信信托總經理蒲堅、北京國際信托投資公司總經理王曉龍、中國對外經濟貿易信托投資有限公司總經理張小康、聯(lián)華信托公司總裁李曉東、北京萬年花城常務副總經理賈維光、中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛。我們先請發(fā)展商的代表，應該說萬年花城也通過了中誠信托做過一次信托的計劃，在這個整個過程是是也嘗到了一些甜頭，或者說在這個整個計劃中信托公司的關系是怎樣的。
【賈維光】：我們公司后續(xù)的房地產項目融資任務我一直也在回想，今天這個會確實給大家?guī)砹撕艽蟮膯l(fā)，我們萬年花城是全國唯一一家一個項目同時發(fā)行過兩個信托計劃的房地產開發(fā)商，其實跟房地產開發(fā)商與信托合作是一個雙贏的過程，最主要的是把企業(yè)做好，把基本面做好，把自己的產品市場、定位、團隊、戰(zhàn)略做好，你的工作是如何把這些東西展示給金融機構、信托機構，這就是你的任務，其他的都是一些技術的問題。
【主持人】：您在選擇信托個金融工具時是怎樣的？
【賈維光】：應該說我們有很多金融工具機我們有私募、信托、還有大量的銀行支持，還有其他的一些金融機構的支持。我覺得信托一是我們要堅決貫徹我們公司融資多元化，另外信托在當時的成本上稍微高一點，但是我們主要是技術上有一些考慮，一是提升我們項目的知名度；另外它可以取代銀行的一些監(jiān)管上技術上的不便，比如我們萬年花城，我們在銀行有很多貸款，但是如果我們要是用普通的貸款，就會有一個問題，因為我們銷售特別好，基本上一開盤95％就要銷售完畢，但是銀行貸款有一個封閉管理，比如我貸一個億，可能兩個月之后我開盤的項目馬上我就把2個億用封閉的方式還了，這初衷就相違背了。就是用信托促進開發(fā)貸款，用開發(fā)貸款促進信托。
【提問】：我覺得你業(yè)務描述中提到要向土地一級整理和土地開發(fā)提供資金，大家知道土地一級開發(fā)的時候手續(xù)并不齊全，很多公司只是關注，但是真正建設這塊應該是微乎其微，我想問一下北京國投為什么會建設這塊呢？第二個問題我想問聯(lián)華信托的李總，聯(lián)華信托也是地產界的新銳，在土地一級開發(fā)不信托這塊你們有哪些打算？
【王曉龍】：大家知道北京的地有是不可再生的資源，所以我們選擇一級土地開發(fā)首先選擇的是位置，地產界有一句話，就是位置位置位置。第二個問題是北京831大線后有一個遺留的問題，本來土地開發(fā)是政府的事，但是政府很難有能力在一級開發(fā)上有比較大的作為，一級土地開發(fā)銀行的資金不能跟進，社會閑散資金又不能有推通道為它服務，選擇一級開發(fā)取決于和土地部門和政府合作。土地開發(fā)利潤是可觀的，在一級土地開發(fā)和房地產項目中其實后來地產項目主要是考慮市場風險，一級土地開發(fā)取決于于你有沒有開發(fā)指標，取決于的拍賣的價格等等，我們認為一級土地開發(fā)在具備了上述條件可以作為信托產品服務對象。
【李曉東】：我在聯(lián)華信托中有一個理念，我們提出了一個專業(yè)化的理念，當時我們說要把聯(lián)華信托打造成一個一流、專業(yè)的信托公司，我們目前為止還是比較專注在房地產二級以后的領域，我們希望在這個領域集中力量為廣大的開發(fā)商服好務。
【主持人】：下面問一下張總以及中信信托的蒲總，大家知道信托都是金融業(yè)的壞孩子，我們房地產正好也是國家產業(yè)當中很重要也是很讓人操心的行業(yè)，這兩個東西合一塊，有一個唇齒相依的關系。信托借助121文件也發(fā)展起來了，現(xiàn)在國家政策對房地產打壓，也會影響不信托的發(fā)展，在這種情況下我們信托目前還能做什么？
【張小康】：今天開會的人主要是房地產商和金融機構，其實能夠給房地產提供資金的最主要的還是銀行，還有預售、工程款也好，其實來參加會的主要的一部分是信托公司，昨天是一些國外的投資基金，其實這兩部分人在房地產市場提供的也就是200個億，為什么這么熱?？梢钥闯鲞@個市場已經到了1萬個億的投資額，能夠擠出的空間的可能是想從這兩個渠道擠出空間。提到了121和212，121是給了信托的一個空間，應該說銀行不帶的那部分給信托了，信托的貸款跟銀行不一樣，它可以提前款，但是不能錯后一天，而銀行是可以的，銀行幾萬個不良資產，誰也沒說銀行是壞孩子，壞孩子是指過去在地方政府，一些法人治理結構不利的情況下，我們現(xiàn)在現(xiàn)在的信托是2002年是重新登記的信托，它有一套嚴格的監(jiān)管，有一套嚴格的法人治理結構等等。現(xiàn)在垂直登記后到現(xiàn)在是56家，以前是59家，在去年陸續(xù)的發(fā)生了一些個別的案件，我覺得這些個別案件是每個行業(yè)都會產業(yè)的。同時我們還要看到信托行業(yè)重新登記后給整個社會的貢獻，我們這兩天更多的是房地產行業(yè)需要信托來提供融資，需要海外資金來提供融資，但是我們要面向整個國民，現(xiàn)在除了儲蓄我們有多少投資渠道，有多少理財產品，非常的缺乏，我們應該想著市場的需求，這個需求是資金的需求，另外我們要考慮投資者的需求，現(xiàn)在市場投資者非常非常的渴望有好的產品，比如說我們今年6月9號我們發(fā)行了信托項目發(fā)行了6.9億，投資者不低于200萬。再說一下212文件它給信托和房地產行業(yè)有一定的影響，但是對房地產行業(yè)影響沒有那么大，因為現(xiàn)在也不過是100個億，但是長遠來講是有影響的，因為信托增長的空間非常大，所以從今后長遠來講，推動信托理財?shù)姆绞?，應該說債務融資這塊非常難以進行。
昨天也聽到了吳行業(yè)解釋212的背景，我覺得出臺一個政策也影響考慮到市場的情況，也影響考慮到如果信托公司要跟銀行一樣，在完成四證齊全，完成二級資質的情況下我還可以人你做，他能不能做。比如說證券公司做CCIM沒有200份限制，為什么單單信托公司要受200份的限制，所以我覺得法律的制定者要從市場上看一看，我們經常愛說大力發(fā)展，要不就是嚴厲打擊，我覺得要有一個合理的發(fā)展，其實我們也是在為社會提供金融服務，金融包括銀行、證券、保險、信托都是在提供融資服務，這么大的社會需求，無論是資金的適使用方起來投資方，這么大的需求，大家千軍萬馬過獨木橋，其實有辦法，只要是憑著一個公平的角度去解決，只要去憑著市場的角度去解決的話，應該能夠找到辦法的。其實我們說，現(xiàn)在已經找到一些辦法了，在我看來，實際上他們已經在走到公眾的角度了，這個成本是非常大的。他們做的很多東西由于200份的限制沒有辦法才這么做的，為什么要聯(lián)合發(fā)行，就是因為200份的限制，我們要看200份的限制到底合理不合理，是不是什么樣的信托都要有200份的限制，我覺得這是要考慮的問題。
【蒲堅】：現(xiàn)在證券業(yè)也成為壞孩子了，下一步不知道哪一個會成為壞孩子，路都是摸著走的，但是我覺得法律法規(guī)的健全給我們帶來一個明確的要求就是，金融界就已經習慣了原來不動腦子。現(xiàn)在傳統(tǒng)的簡單的投資，已經不適合現(xiàn)代的市場要求了，從我們中信信托的情況來看，我覺得法規(guī)也好，實際上也給我們帶來很多創(chuàng)新的機會，從整個信托業(yè)的發(fā)展來看，我覺得目前信托業(yè)發(fā)展還是非常健康、良好的，不管從規(guī)模還是從收益來講，實際上在中國的金融業(yè)來看都還是處于一個非常好的發(fā)展時期，那么問題是什么呢？問題是是信托公司如何跟房地產商結合起來，有一點是可以肯定的，第一，我們要從傳統(tǒng)的封閉型的發(fā)展向公開性發(fā)展。另外信托公司也要跟其他的金融機構區(qū)別開。我想信托公司和房地產公司兩者如何結合起來，如何把目前市場旺盛的需求變成一種非常好的產品提供給大家，這是我們雙方面臨的重大的挑戰(zhàn)。
那么房地產公司為什么要利用信托公司籌集，是不是銀行不給貸款了，或者明年銀行放開了房地產公司就不需要信托公司了，會不會有這樣的問題呢？我覺得不是這樣的，實際是房地產公司跟信托公司的結合是一個需要。現(xiàn)在我們的信用缺失，在這方面信托公司可以解決一個增信的問題，應該說信托公司給房地產公司帶來了資本信用，甚至銷售的信用，我想信托公司和方面的結合不僅僅是資金的結合，而是一個全方位的合作。我們中信是以一個綜合服務上的角色出現(xiàn)的，我們希望跟房地產商的合作能夠長期下去。我信在未來的兩三年之內信托公司面臨著非常大的發(fā)展空間，不僅是規(guī)模還是從收益方面都不會弱于其他的金融機構。
【主持人】：我們請孫博士對這個話題做一個簡短的點評。
【孫飛】：謝謝主持人，這個會探討了地產金融的發(fā)展方向和路徑優(yōu)化問題。我覺得中國地產金融的路徑優(yōu)化是以以信托為邏輯主線的多元化國際化。第二中國房地產金融主流模式是銀行＋信托＋REITS。信托可以做貸款信托、主權信托等等，他是非常具有料靈活性的，他的靈活性把必將成為金融工具的主流。為什么強調REITS，REITS離中國越來越近了，REITS是一個標準化的金融信托產品，它可以上市流動中國的房地產信托為什么1個億、2個億打住，REITS產品動輒就是200個億，實際上REITS是中國房地產信托發(fā)展的一個方向，為什么中國的信托和REITS分開，中國的房地產信托概念更為廣泛，它包括REITS，REITS主要投資商業(yè)地產、寫字樓等等具有穩(wěn)定的租金收益，而中國的房地產信托范圍更廣。另外告訴大家一個好消息，臺灣已經出現(xiàn)了開發(fā)性的REITS，那中國的REITS也會投資開發(fā)新物業(yè)。
包括媒體上出現(xiàn)的一些言論，我覺得作為一個學者，我從實踐的角度要說一下，前段時間媒體說信托的負債風險很大，實際上信托投資公司無論是貸款信托還是股權信托，都不是負債業(yè)務，他只不過把投資的錢以貸款的方式投到這個項目，這個項目來講是負債了，信托公司是沒有負債的。另外一點，境外資金進入中國主要是通過信托。在這里，我也是呼吁外管局出臺一些信托管理辦法，現(xiàn)在信托業(yè)、房地產信托業(yè)發(fā)展最主要的是立法缺失。
【主持人】：我們上午的論壇圓滿結束，謝謝大家！
(xintuo摘自《焦點房地產網(wǎng)》)